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一家六口住的两房，要不要2026年再置换？

文/晏凌羊

01

网友私信（后附胖羊回话）：

您好，羊竭诚，对于卖房，想望望您的主义可以吗？之前的音书可以忽略，我再行整理一遍发您，可匿名公开。

目下咱们是住的一套二手房，是两个房间，2020年高位189万购入（1月份卖140万，3月份还卖126万，6月份目下只卖108万了），咱们这个是苏州吴江区的屋子，这里属于郊区，户型也不何如好，如故个十多年的老屋子，优点便是靠地铁，小区附进环境可以，咱们家目下是住了两个小孩+两位老东说念主+浑家俩，共6口东说念主。

孩子是2021年出身的，咱们的主义是在2027年9月小孩小学一年齿之前买一套中等的学区房, 2026年底就需要落好户。咱们想换一个120平的三房或四房，目下手里现款120万，家庭年收入在40万傍边（我和对象王人是90年的，作念销售的，前两年收入还可以，房贷接近还清，但销售收入不那么透露）。

4月11日，记者在走访多家沪上银行网点时发现，中长期大额存单额度收紧、利率优势不再，似乎已成为普遍现象。

对于置换

1：我看中的是苏州市区的学区房，亦然苏州的二手房，学校还可以，交通也便利，距离上班地点10公里，好像350-400万可以拿下来（公积金可以贷100万）。

2. 我对象的主义是无间在吴江买屋子。我在吴江住，在园区上班，潦倒班单程需要70分钟（相距20公里），学区比目下的好好多，但又远不足市区的学区。如果买吴江区的学区房，花250万就够了，但我的通勤距离，单程就有28公里了。我对象是以为不要再贷款了，不想背房贷，想多留点钱给父母养老，再养育孩子。可我采纳不了这样的通勤距离，但嗅觉如果能葬送我一个东说念主的通勤距离就能从简一百多万，我又有点纠结。

对于置换时分的问题：1：目下启动卖，租屋子住，然后2026年再买入屋子落户；2：比及2026年再置换；3：不卖了也不买了，拿着入款收利息。

如笔墨抒发不澄清，逻辑抒发有问题，请见谅，谢谢。

胖羊回话：

如果你关心我写楼市的帖子相比多的话，应该大约会显着我的不雅点：

（1）2023、2024年是房产置换一个相比好的时分窗口。

往后的款式荒谬难讲，我认为一线城市中枢区豪宅（总价1000万起）还会往上微涨，其他90%的房产阴跌或者督察不动或跟着通货扩张的幅度往高涨（但屋子这玩意儿，不涨便是跌），但这仅仅“我的认为”，不一定对。莫得东说念主能说得了了改日的时事，斩钉截铁告诉你一定会咋样的，多半是个大忽悠。

（2）如果有置换需求，可以在这个时分段，勾搭我方的家庭情况，武断完成置换。

置换一族主要是有自住的需求，说到底亦然刚需，而刚需啥时候王人可以买，毕竟，屋子是为了咱们的居住需求服务的，你要成为屋子的主东说念主，而不是屋子的随从。

不要想着我方能长期抛售在高处或是抄底，绝大大宗东说念主没这个气运，但屋子一卖一买，镌汰置换的这个时分差，可以减少踏空的风险。

（3）如果仅仅看各大自媒体博主忽悠，内心蹙悚，顾忌房价会无间跌或无间涨，接着想买入或卖出，那就实足没必要，按兵不动是最佳的应答顺次。

目下分析你的情况。

我认为你的这种情况属于“刚需”，一家六口东说念主挤在一个两房里，照实有点屈身了。小孩长大了，也需要有我方的空间，还需要学位，你们迟早要完成置换，不如赶早。

庸俗东说念主手里就那么俩钢镚儿，就真实不要再想靠屋子保值升值的事儿了，这事儿如故跟绝大大宗庸俗东说念主无关了。

你只需要有筹商：屋子是不是我的需求，能给我进步多大的幸福感，为此我可以付出多大的代价。

屋子这玩意儿亦然存在“马太效应”的，改日这种效应会增大：好屋子更贵，差屋子更低廉。

如果你目下的屋子不卖掉，将来房价如果往下落，它跌最快；如果往高涨，它涨最慢。从家庭钞票累积角度，真实不恰当再拿着了。

我仅仅不大显着你为啥要先卖，然后采选2026年再买.......是因为你笃定2026年房价不会涨么？是不嫌搬家长途吗?这中间隐酿本钱是相比高的。

况兼，既然早晚王人得换屋子，为啥在有条目的时候不早点换，非得再多屈身地住个几年？是以，我不大理会你的主义。

你和对象还年青，手头现款也还算饱和，公积金贷款又荒谬合算（利率超低，亦然庸俗东说念主能贷到的最大一笔钱），况兼目下孩子还小、老东说念主尚未老，家庭支出和职责王人不算很大，我认为以你们的情况，卖掉目下的屋子（得100万傍边）+手头的现款（用掉100万傍边）+公积金贷款（100万傍边）+每年拿20万的收入放在屋子上，可以有筹商一下预算300万傍边的三房或四房。

我的投经验调偏保守，是以，我也淡薄你们尽量不要买向上300万的屋子，否则你们的压力可能会很大，如故要给我方留点资金冗余，以叛逆未知的风险。

也不消就盯着苏州市区或吴江区的屋子看，多看一些场所，我服气你们能匹配到你们的那一套的。

以上淡薄仅供参考，具体见地你们得我方拿，并全权为我方的决定厚爱。

02

网友私信（后附胖羊回话）：

家庭配景，三口之家，一儿子四升五，夫近45岁顺次员+我外企职员组合，家庭年入40w+，因刚清完房贷，无积蓄，自住河汉北电梯两房( 无贷 )+出租东莞庄楼梯三房( 无贷 )，两边四老均居西北故乡。

职场&收入远景：夫上家公司黄，迫于求职压力入职深圳某新立小民企任时刻总监，雇主抚玩，但职场远景未卜；妻公司本年有裁人压力、职业压力弘大，独自管理小孩学习，压力大。

问题：楼梯楼价钱执续下落、出租讲述率低+出租管理及税务风险大，有筹商出售；但卖掉后老东说念主后续养老住处成问题，也无资金就近置换( 不想欠债 )。

求羊羊指破迷团，谢谢！

胖羊回话：

常看我对于这个问题解答的，王人显着我的想路一直是这样——

（1）追求家庭钞票保值的，趁目下楼市下行，把差的两套屋子卖掉，买一套总价更高、地段更好、面积更大、楼龄更新的。集协力量办大事。改日差屋子和好屋子之间的价差，只会越拉越大。

（2）如果莫得置换需求，莫得资金压力，我不认为目下是个很好的卖房节点，可以再等等，比及2026年再望望。你目下卖了，一来卖不上价钱，二来囤现款在手，也莫得更好的去向。

（3）作念任何一个房产有缱绻，一般只需要有筹商五到十年的需求.....你们四个老东说念主王人没细目啥时候来广州养老，就提前那么多年把屋子买好，我个东说念主认为没必要。屋子对庸俗东说念主来说，仅仅一个存钱器具，你别指望住一辈子，东说念主的需求五年十年就会发生改动。

（4）庸俗东说念主作念采选，好多时候不是在采选更成心于我方的，而是在肃清更不利于我方的。采选是取，更是舍，你们不成什么王人想要，又什么王人不成肃清。

以下是我以前写的对于房产投资的极少理念的分析，仅供参考。

目下好多东说念主买房，理念大多是：侧重屋子的居住属性，轻蔑屋子的钞票属性。

好多东说念主买房，主要有筹商的是：我要买一套能让我住到老的屋子。

但是，亲爱的，东说念主的居住需求是会变的，每隔五年十年，你对屋子的需求可能会跟着家庭成员各自境况的变化而发生改动。

比如，小孩上学的阶段，你需要学区房；

小孩大极少之后，需要孤立的空间；

生了二胎之后，你可能需要四房；

婚配发生变故，你需要孤立的一套房；

父母走了以后，你家里不需要那么多房间；

小孩成亲生子后，你的住房需求也会发生变化。

恰是因为你对屋子的需求可能会一直发生变化，是以你买屋子时，屋子的居住属性可能反而不是最紧迫的，

什么是最紧迫的？钱。

有了钱，你就有了硬通货，就可以买各样各样的屋子，你以致可以租一套可心的豪宅自住。

这个时候，你会发现：简直能让你完结住房解放、让你“退可守、进可攻”的，是钱，而不是哪一套屋子。

当你有了不啻一套房产，当你发现屋子不仅具有居住属性还有钞票属性后，你有筹商买房问题的侧要点就变了。

这个侧要点，可能就变成了：优先有筹商如何买房能让家庭钞票升值，而不是优先有筹商哪套屋子合适我现阶段的需求（ 这虽然要有筹商，但我说的是优先度 ）。

当你的买房理念一变，你在买房采选时的侧要点就跟理念没变之前实足不相通。

比如，你在买房选筹时，会更多有筹商这套屋子买进来以后的升值智商（ 家庭钞票变多 ）、行情不好时候的抗跌智商（ 家庭钞票不大幅缩水 ）。

你在买房选筹时，会更多有筹商我目下这套屋子买进来之后，以后如果卖出去，谁来接我的盘（ 即，屋子的流动性 ）。

你在买房选筹时，会更多有筹商刻下市集上的主力户型是哪一种、改日是哪一种，哪些屋子跟着时分增长会老化贬值，哪些会升值或者至少保值。

中国东说念主往日建屋子、买屋子，王人是奔着“住一辈子”这个缱绻去的.....大大宗东说念主买的是一个“家的款式”，这是“落叶归根”的小农想维，是一种心扉。

但是，当屋子如故成为庸俗东说念主紧迫的家庭钞票，你就必须要调遣成市集经济想维。

即，在买房选筹时，枢纽紧收拢“如何让家庭钞票保值升值”这个最大、最紧迫的缱绻。

我如故那句话：钱，钞票，才是硬通货，屋子不是。

越是没钱，你越得有这种想维。

无论你是刚需如故投资避险，好多东说念主的买房想维是该变一变了。

全文完

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