✪ 赵燕菁 | 厦门大学

【导读】当天（9月24日），央行晓示将裁汰存量房贷利率和调处房贷最低首付比例，统一贸易银行将存量房贷利率降至新披发房贷利率隔邻，展望平均降幅在0.5个百分点支配。同期，调处首套房和二套房的房贷最低首付比例，将寰球层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，达到历史最低水平。音尘一出，立即激勉全网热议。在商场的期待中，下调存量房贷利率却是个触及多方利益的复杂问题。

本文指出，如今中国城市化已进入下半程，即从靠地皮财政的成本型增长阶段，进入围绕住房轨制伸开的运营型增长阶段。在转型历程中，原来增长相配快的所在政府固投，会遽然下落，靠地皮财政拉动的经济失去能源，从而暴败露万般问题。在这一阶段，运营性成本快速增多，城市现款流（税收）日益焦炙。这导致一个城市天然在投资基础挨次的上半场阶段获获班师，却因为不才半场的运营阶段无法赢得足够的现款流性收入，被冉冉淘汰。

作家觉得，在中国城市化的下半场，税收和破费将取代投资成为拉动所在经济的主要能源，而此时真确的增长不断来自于灵验需求，即腹地商场的大小，这不仅关乎着城市的中枢竞争力，更是中国参与全球竞争的后援。中国要创造世界级的腹地商场，雷同离不开住房。因为在社会总钞票一定的条款下，贫富差距会对商场的深度和限制产生巨大的影响。只消平缓贫富差距，才调减少捏在富东说念主手里的预算剩余，拉动全民破费，扩大商场限制。中国最主要的成本商场是住房商场，只消让统共东说念主王人能领有住房，才调让全社会平允地参与城市钞票的二次分派，享受均等的全球服务，灵验需求才会扩大到极致。

中国城市化的下半程

题目很大，时刻很短，只可讲下最鲁莽的逻辑链和中枢论断。

（图片来自“国民经略”）

为幸免因为基本见解的歧义而对后续的酌量产生影响，我率先澄清下，先明确这里所说的“城市”是什么？在我的见解里，城市等于一组全球（家具）服务的汇注。所谓全球（家具）服务，不是无需付钱的服务，而是城市经济步履中巨匠共同需要的服务。比如每个工场王人需要说念路、电力和给水……；每个家庭王人需要学校、病院和消防……。如果让每个经济主体我方来提供这些全球（家具）服务，则每一个经济主体王人必须重职责资产。在规划经济期间，中国政府在城市基础挨次上的参加很少，落幕企业被动“办社会”我方承担，践诺解释这种作法的代价是相配粗犷的。而城市的作用就把巨匠所需要的基础挨次聚拢起来——咱们把它叫“全球（家具）服务”——由一个叫政府的“企业”调处提供，从而极地面裁汰商场步履的成本门槛。

基于以上诠释，不错得出几个论断：（1）城市的内容等于交游全球（家具）服务的场所，（2）政府是提供全球（家具）服务的主体，（3）除政府除外的其他各种经济步履主体通过税收为使用全球（家具）服务付费。在这个敬爱上不错说，城市以及提供城市全球（家具）服务的政府，居于通盘商场经济的中枢位置，是统共的经济步履提供平台。由于城市汇注了统共经济步履的重资产，因此所在政府贸易模式最大的特色等于投资巨大；但反过来，也恰是因为城市政府的重资产，家庭、企业才有可能以轻资产运行。试念念一下，如果莫得城市政府，每个工场我方供电给水、修路修桥，每个家庭我方请家庭西宾、家庭大夫，成本就会相配高。通过限制化分娩和筹办全球（家具）服务，裁汰通盘社会的运行成本，是城市真确的价值所在。

在以上对城市的基本见解进行调处的基础上，咱们就不错酌量城市化了。城市化作为全球（家具）服务的真切，像任何家具分娩一样，大体上可分为两个阶段：

率先是成本型增长阶段。关于一个企业而言，在其在分娩之前，率先要购置地皮、添加开拓……。关于城市政府来说敬爱换取，在一个城市发展的初期，城市政府必须先修路、修桥、修机场、口岸、建学校、建病院等等。把这个只参加不产出的阶段，咱们不错把它称为成本型增长阶段。

其次是运营型增长阶段。一个工场不成一直盖厂房，买开拓，厂房建完，开拓装好以后，就要赶紧驱动分娩，然后辛劳把家具卖出去，最终才调赢得利润，这个回收投资的阶段，咱们不错把它称为运营型增长阶段。对城市而言，其运营型增长阶段与企业访佛，必须把城市的全球（家具）服务“卖出去”——招商引资、吸纳东说念主口，赢得税收，才最终完周密球（家具）服务分娩。彰着，处于不同发展阶段的城市，应该面对透顶不同的主见，有透顶不同的发展方针。由于成本型增长阶段和运营型增长阶段是透顶不同的发展阶段（在成本造成这一敬爱上上是两个透顶相背的历程），领有透顶不同的发展方针，因此导致一个阶段（成本型增长阶段）获获班师的作法，在另一个阶段（运营型增长阶段）则可能会产生透顶相背的恶果。在对城市化的发展阶段和限定进行一般性分析后，咱们接下来要复兴的问题等于中国的城市化到底处于哪个阶段？

就我个东说念主的判断，我觉得中国的城市化1.0阶段，也等于成本型增长阶段已接近尾声，城市化的下半场也等于运营型增长阶段一经驱动。天然按照官方统计的数据高傲中国的（东说念主口）城市化水平只消60.6%(2019年)，但中国的空间城市化所需要的基础挨次——说念路、管线、机场等——一经接近致使跳跃我国城市化达到褂讪阶段所需要的限制。一个鲁莽的数据可看出这一趋势。2015年，我国城市建成区面积加上工矿用地超10万平常公里，按照一平常公里一万东说念主的宽松模范，即使2015年中国的城市化训诫立即罢手，一经建成的城市建成区也足以容纳10亿东说念主口。但咱们知说念，2015年中国的城市化并莫得罢手，到今天一经建成的城市建成区面积测度不错容纳80%的中国总东说念主口。

这意味着，名义上看中国的东说念主口城市化率只消60%，但推行联系的固投大部分王人一经超前完成了。这种城市建成区和城市东说念主口脱节的雅瞻念在全世界其他国度是很有数的。其他国度一般是有些许城市东说念主口，建成区面积等于些许，城市政府完成成本积贮，再字据擢升新增城市东说念主口训诫城市。中国之是以会出现与其他国度透顶不同的城市化雅瞻念，与中国接收的独有的依靠地皮为城市化融资的模式密切联系。在城市化的第一个阶段，所在政府濒临的最大瓶颈等于成本短缺，在这个阶段，谁能创造成本，谁就能赢得更快的发展速率。而中国所在政府的地皮金融的融资效率远超其它融资步地，是以中国才调以世界荒漠的速率和限制，完成城市化的成本型增长阶段。

图1世界主要国度的成本商场限制偏激相比

从图1就不错看出中国的地皮融资限制有何等惊东说念主。咱们对世界上最苍劲的几个成本商场进行对比不错发现日本的股票商场是6万亿好意思元的限制，房地产商场是10万亿，合起来鲁莽16万亿好意思元；欧盟股票商场的限制是20万亿，房地产也鲁莽是20万亿，共计40万亿好意思元；好意思国股票商场的限制鲁莽30万亿，房地产商场30万亿，共计是60万亿支配；而中国的股票商场的限制只消6万亿好意思元，和日本限制很是，但房地产一项的市值就高达65万亿，跳跃其他国度股票商场和房地产商场的限制之和。这也等于为什么中国的空间城市化的会度相关于东说念主口城市化出现一个巨大提前量。

基于以上分析，不错得出一个论断——中国空间城市化的第一阶段一经接近尾声。那么接下来需要复兴的问题等于，行将进入的城市化2.0阶段的发展特色是什么？地皮金融是否还不错施展在城市化1.0阶段所产生的访佛的作用？图2高傲的是城市化从0到100这个历程中，所在政府提供全球（家具）服务成本的变化，在城市化初期阶段，所在政府投资基础挨次的资金缺口很是大，此时只消能赢得成本，城市就不错兑现快速发展。地皮金融随机知足了这阶段所在政府的融资一需求。但一朝城市化进入下半场后，城市的基础挨次一经基本建成，此时所在政府的投资需求也将随之下落。由于在城市化的上半场（成本型增长阶段），所在政府的固投增长相配快，是以一朝城市化进入下半场（运营型增长阶段），所在政府的固投也会下落的相配陡，许多所在政府发现原来的高速增长的经济一会儿失去了能源。

当进入到城市化的下半场后，天然所在政府地皮出让卖的价钱更高了，但赢得成人道收入却找不到足够的投资样式，成本也因此变得不再稀缺。在这一阶段，运营性成本快速增多，使得城市的现款流（税收）变得相配稀缺。所谓运营性收入是相关于成人道收入而言的，卖地赢得的收入，是成人道收入，其内容是城市政府的借的钱；税收，是运营性收入，其内容是城市政府挣的钱。看上去王人是“钱”，但由于二者获取的步地和阶梯不同，对应的支拨亦然不一样，成人道收入（比如卖地）只可用于成人道支拨（比如固投）；运营性收入，才调用于运营性支拨（比如工资、社保、福利）。

当城市化进入第二个阶段后，运营性支拨会快速增长。由于这些支拨不成用成人道收入隐敝（在现实中等于许多城市政府卖地没问题，但社保、待业金致使工资披发却出现艰苦），只可依靠运营性收入，其落幕等于是运营性收入取代成人道收入，成为制约城市化下半阵势方经济发展的瓶颈。刚才小鲁讲政府支拨要更多地转向民生，提供更好的全球服务，我透顶应承，但这一政策转向成就的前提是政府必须有足够的税收。如果说赢得足够的成本是兑现高速率增长的前提，那么赢得足够的税收等于兑现高质地增长的前提。政府减少固投并不等于增多税收，因为政府用于固投的钱是以投资的剩余作典质向住户融资借来的，如果政府莫得进行相应的投资，这笔钱也就根底不会存在。这访佛于一个东说念主的房贷只可用来买房，一朝你不买房了，这笔钱也就莫得了，因此房贷不成被用来交水费、电费和物业费等。城市亦然如斯，学校、病院、社保、待业金、基础挨次运维……这些钱只可依靠财政的一般性收入来隐敝的原因，卖地的钱和一般性的支拨的钱是两笔钱。

据此咱们不错得出城市化下半场的经济特征：（1）成人道收入（比如卖地）不再垂危，运营性收入（比如税收）成为增长的新不断；（2）投资不再是拉动经济的主要能源；新的能源来自于灵验需求——腹地商场成为城市的中枢竞争力。这两个点特征意味着在城市化的下半场，所在政府最主要的经济方针：一是税收，二是破费，而这两点王人和家庭部门的投资密切联系。

在城市化2.0阶段，政府部门的重资产大部分一经完成，投资的需求主要来自企业和家庭部门。其中，家庭部门的重资产化是城市化2.0阶段能否创造足够的投资需求的要道。而家庭部门恰是在城市化1.0阶段被咱们所暴戾的：（1）如果家庭的生活成本很高，劳能源成本就会很高；办事成本很高，腹地企业就阑珊竞争力；腹地企业阑珊竞争力；由于中国所在政府的税收主要来自企业，企业弱，政府的税收就会大受影响；（2）如果家庭阑珊财产性收入，破费就会不及；破费又不及，商场限制就很难扩展，与破费联系的税收和办事就会不及。

在中国的税收结构里，所在政府的主要现款流性收入来自于企业部门。企业部门的成本结构，决定了其创造现款流的智商。而在企业的运营成本中，最主要的一项，等于劳能源成本；而劳能源的价钱，是与家庭部门最主要的支拨结构密切联系的。家庭部门最主要的成本，也等于劳能源最主要的成本，等于住房成本。只消居住成本居高不下，统共与办事研究的经济步履王人要面对巨大的成本压力。由此不错说，一个城市低成本租借住房的可赢得性，决定这个城市能不成持续因循制造业的糊口和发展。如果居住成本很高，导致劳能源价钱过高，企业就会迁出这个城市，税收与办事也会随之流失。天然一个城市建成了，在城市化1.0阶段赢得了班师，但如果投资的基础挨次创造不了足够的税收，政府无法赢得足够的现款流性收入，在城市化2.0阶段这个城市依然有可能被淘汰——咱们会看到越来越多的城市因为阑珊低成本的住宅而导致东说念主口净流出，进而激勉企业的多半转移。

中国现在并莫得主流的廉租住宅供给渠说念，低成本租借住房的许多功能，是由非正规的“城中村”来承担的。近些年，南边和朔方的城市发展差距越来越大，在对这一雅瞻念进行解释的研究中，城中村占通盘城市建成区面积的比例，应该是一个很有解释智商的变量。南边许多城市半违规的城中村，使得低成本可租借住房的可赢得性远远高于朔方城市。恰是这些低成本的住宅，使得利润浮浅的制造业得以在地价娴雅的大城市糊口下来。其中城中村占比高达60%的深圳，险些以一己之力承担了好意思国对中国制造业的一起打击，非正规住宅在其中施展的作用，可谓功不可没。

当进入城市化下半场的2.0阶段，全球（家具）服务分娩对经济增长一经基本不组成不断，此时真确的增长不断来自于需求——分娩出来的家具难以销售。今天的中国，一经领有全球最苍劲的制造业，但分娩出来的许多家具，本国根底消化不了，只可依赖西洋等阐明国度提供的外部商场。在分娩供过于求的期间，领有商场的一方，会享有巨大的破费者剩余。从创造内需商场的角度，将来靠非正规租借住宅赢得低成本上风的深圳可能会输给了其始终的敌手——广州。尽管深圳在不久前经济总量杰出了广州，但广州为区域经济乃至国度经济孝敬了高大于深圳的商场份额。2019年，广州的社会破费品零卖总数高达9975.59亿元，而深圳仅为6582.85亿元，不仅逾期于上海、北京、广州，致使不如重庆、成王人和武汉，位列寰球第七。

以非正规租借住房为主的住房结构，是导致上述雅瞻念最主要的原因。一个最直不雅的解释，等于住房是家庭最重资产的投资，同期亦然其破费的基础——有房的东说念主才会去买车，买雪柜等这些耐用破费品，不然即使有钱你也无法把商店里的商品搬回家——因为你根底莫得家。而一个更深层的原因，则黑白正规的租借住宅天然能裁汰居住成本，但同期也胁制了住户参与社会钞票的二次分派，阻难了家庭钞票的增长。所谓二次钞票分派，是指政府的全球投资（比如说念路、绿化、地铁、学校、机场和口岸等）带来的新增社会钞票在住户间的分派，这一历程主如果通过不动产增值的步地兑现的。是否领有财产决定了你是否能参与钞票的二次分派，在这种钞票再分派机制里，财产性收入给家庭部门带来的钞票增多高大过一般性收入（工资）。这也等于为什么在现在的中国，家庭透顶不错字据有无住房而被差异为两个阶层。

不错说，正确的住房轨制是要惩处城市化下半场的两大问题——劳能源成本和家庭破费——的要道。要念念裁汰进入城市的门槛，屋子就要以租为主；要念念赢得财产性收入，屋子就要以售为主。濒临两难突破，最佳的办法既不是租也不是售，而是把租和售聚合起来——先租后售：一驱动住户的收入低，这时政府要让他们能通过租房把居住成本先降下来，让这些东说念主能在城市里办事并居住下来，比及他们赢得收入并上缴给政府交足够年限的税收以后，政府再把住房按照成本价卖给他们，而以往房钱不错当作住房的按揭。这么，就为城市办事者假想了一个以廉价赢得城市住房的旅途。在这些东说念主口“租”房的历程中，企业同期赢得了廉价的劳能源，政府因此赢得了企业税收；在政府将住房“售”出以后，家庭破费会给商家带来商场，政府一样不错通过破费赢得税收。城市经济天然从“卖地-固投”驱动，改变为“税收-破费”驱动。“先租后售”推行上是1998年房改的扩大版，以前的房改亦然通过将始终租借的公房廉价销售给租住者，创造了中国第一批有产者。恰是这部分有产者因循起了中国今天的大部天职需。从98房改的推行恶果就不错看出，有房和无房，其家庭的破费会处于透顶不同的数目级。

在全球化期间，面对鼓胀经济，里面商场是参与全球竞争的后援。原来中国在全球单干大轮回中，主要参与的是分娩挨次，含笑弧线的两头——上游的成本和卑劣的商场——王人要依赖阐明国度。从此次中好意思贸易战不错发现，领有商场的一方才调领有全球化竞争的主场，莫得商场就会处处受制于东说念主，分娩智商越强，谈判智商反而越弱——因为你的东西卖不出去，你的分娩智商就无法不成回收现款流，此时需要持续折旧、付息的分娩智商，就会成为你的负资产。在城市化的下半场，中国要念念赢得全球竞争的言语权，就必须有苍劲的腹地需求。当中国的内需跳跃好意思国时，与中国商场脱钩的任何产业链王人是灯蛾扑火，对中国关闭大门只可把我方关在屋外。

中国要创造世界级的腹地商场，雷同离不开住房。这是因为商场限制不仅受钞票些许的制约，同期也受到钞票散播的制约。在社会总钞票一定的条款下，贫富差距会对商场的深度和限制产生巨大的影响。破费函数包括效能和预算两个变量，只消正的效能和正的预算的错杂，才调组成灵验需求。换句话说，只消当你既有需求又有足够的预算时，需求才是灵验的需求。在贫富差距巨大的社会，会出现富东说念主在破费空想充分知足后，还有许多预算剩余；而穷东说念主天然破费空想巨大（效能剩余），但却莫得足够的预算。落幕天然社会钞票看似巨大，但灵验需求却很小。而在一个钞票均等的社会，效能剩余和预算剩余王人会减少，灵验需求不错使商场限制最大化。

基于以上诠释，咱们就不错把商场限制问题移动为平缓均贫富问题。奈何平缓贫富差距，传统作念法是从现款流性收入脱手，通过税收平缓贫富差距。皮凯蒂在《21世纪成本论》的研究标明，这一作法告成甚微。因此，不成仅从终端的收入阶段均贫富，而一定要从泉源的成本阶段就驱动均贫富，好意思国最主要的成本商场是股票商场，好意思国要念念均贫富，就必须让股票不错在住户间平均领有。中国最主要的成本商场是住房商场，如果中国的住房不成东说念主东说念主领有，也就不成从根底上摒除贫富差距。只消让统共东说念主王人能领有住房，才调让全社会平允地参与城市钞票的二次分派，享受均等的全球服务，灵验需求才会扩大到极致。

临了是几点鲁莽的论断：当中国进入城市化下半场——

（1）税收将取代融资（卖地），破费将取代固投成为城市最垂危的竞争力。在将来，评价一个城市的竞争力不要以投资（固投）些许为模范，而是要看他的现款流（税收），能卖地的城市不见得是有技能的城市，能有税收才是真技能；

（2）家庭部门将取代政府部门成为增长的中枢。在城市化1.0，主如果政府部门、企业部门进行重资产投资，到了城市化2.0阶段，则是家庭要完成重资产投资。而在家庭的财产中最垂危的等于住房，住房功能不单是是“居住”，它同期亦然家庭共享社会钞票的主要用具，是城市全球服务的载体，是家庭参与社会单干的接口。

（3）劳能源成本是企业部门参与商场竞争的要道。如果企业所在的城市劳能源相配娴雅，这个城市的企业也会莫得竞争力——即使一些企业在硅谷出创造出了新的贸易模式并赢得了投资，也必须将家具放到深圳分娩。是以，低劳能源成本关于制造业的糊口与竞争相配垂危，而制造业是城市化2.0阶段政府赢得东说念主口和税收的基础。

（4）腹地商场是全球竞争的主场。只消领有苍劲的主场，在全球单干中才有言语权。在供大于求的世界经济里，只消破费者能制裁分娩者，分娩者却无法制裁破费者。城市化下半场，比的不仅是分娩，同期亦然破费。领有最大商场的经济，分娩也会率先升级。

（5）住房决定了企业成本和腹地商场。率先，住房大略裁汰企业的成本，新加坡政府通过训诫组屋裁汰了企业的劳能源成本，企业就会赶赴新加坡；香港粗犷的房价推高了劳能源成本，企业就会搬离香港，城市经济就会空腹化。其次，住房由于抵破费产生拥入效应，不错扩大腹地商场；通过住房的二次分派效应，不错均贫富，让有破费空想的东说念主有破费智商，进而兑现商场限制最大化。

（6）怎么灵验惩处住房问题？要充分吸取前一次保险房训诫的经历和警戒，即保险房的训诫不成单靠政府投资，觉得是政府提供的福利，而是要通过金融轨制假想，将劳能源收益成本化。鲁莽讲，等于“先租后售”——通过先“租”，裁汰家庭进入城市单干的门槛；通事后“售”，完成婚庭部门的重资产。

中国的城市化行将进入下半场，应酬之策两头三绪，但其中中枢的中枢，等于住房轨制假想。任何政策王人要收拢问题的中枢，切忌“多端寡要”。如果说围绕地皮轨制的假想是城市政贵府半场竞争的中枢，围绕住房轨制伸开的假想就应该是城市化下半场政府之间竞争的中枢。不惩处住房问题，就不会有班师的城市化。

谢谢巨匠！